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Répondant à la demande de la Chambre des conseillers, le CESE a formulé une série de recommandations concernant le projet de loi qui réglemente la vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Sans généraliser, il y a de plus en plus de promoteurs qui font des promesses non tenues, d’acheteurs qui se trouvent devant le fait accompli avec des finitions bâclées, des retards de livraison… Et, face à tout cela, une justice qui n’est pas toujours rapide dans le traitement de ce genre d’affaires. Aussi le CESE (Conseil économique, social et environnemental) a-t-il été saisi par le président de la Chambre des conseillers, le 29 avril dernier, afin d’émettre son avis sur le projet de loi n° 107-12 modifiant et complétant le Dahir du 9 Ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats traitant de la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Lors de sa 39ème session ordinaire, tenue le 26 juin dernier à Rabat, le CESE a rendu son verdict en adoptant à l’unanimité l’avis relatif à ce projet de loi. «Bien que les pouvoirs publics aient adopté en novembre 2003 une loi (44-00) sur la vente d’immeuble en état futur d’achèvement, le secteur souffre toujours de nombreux dysfonctionnements dans la relation entre le promoteur et l’acquéreur», souligne le Conseil. Le CESE relève plusieurs mauvaises pratiques: absence d’un cahier des charges des projets qui doit être remis à l’acheteur, absence d’expertise en termes de normes de construction à la récupération du bien, absence de limite des acomptes, les superficies qui changent entre l’achat et la livraison, ainsi que la pratique du «noir»…
Des recommandations
Se basant sur quatre sources d’expertise et d’information pour établir son diagnostic, à savoir l’analyse documentaire, les auditions des principaux intervenants concernés par la thématique, l’analyse d’expériences internationales et l’expertise des membres du CESE impliqués dans le domaine, le Conseil a émis un ensemble de recommandations présentées en trois axes. Il insiste sur l’importance du renforcement des mécanismes de protection de l’acquéreur, notamment à travers un nouveau concept: la garantie de l’achèvement des travaux. Il souligne que cette garantie doit primer dans l’esprit de la loi. Il précise: «Au vu de la législation existante et des écueils relevés dans son application, la neutralité et l’effectivité de cette garantie doivent être assurées et ce, à travers le renforcement du rôle d’intermédiation de la banque, des compagnies d’assurance ou de tout autre organisme de cautionnement reconnu par la loi». Ces organismes doivent être positionnés en tant que garants de l’achèvement des travaux en veillant à la bonne allocation des moyens financiers au projet immobilier et en s’engageant à prendre le relais en cas de défaillance ou d’empêchement du promoteur initial.
Le deuxième axe des recommandations concerne la simplification et la clarification des procédures et étapes liées à la vente. Le Conseil juge nécessaire de réglementer deux moments phares dans le processus de vente. Le premier concerne la concrétisation de l’acte d’achat (souvent fait dans la précipitation en raison du déficit en logements ou de l’engouement créé sur certains projets). Le second concerne le paiement des avances en fonction de l’état d’avancement des travaux. Pour cela, le Conseil suggère l’introduction d’une nouvelle étape dans la vente: la réservation. Cette nouvelle étape assure à l’acquéreur le droit de rétraction sans avoir à supporter des frais supplémentaires (un droit qui figure parmi les droits fondamentaux édictés dans la loi n° 31-08 sur les mesures de protection du consommateur).
S’agissant du troisième lot de recommandations, il vise l’amélioration de l’efficacité des traitements juridiques en développant l’efficacité des mécanismes de recours en cas de litige. Il permet aussi l’accès à des procédures accélérées avec des délais de traitement limités dans le temps (un mois, avec un maximum de six mois). Le Conseil souligne toutefois que ce texte de loi ne suscite pas l’unanimité. Le texte risque d’engendrer de nouvelles distorsions dans le marché de l’immobilier.
Bouchra Elkhadir
